地铁客流是城市规模，城市活力很好的体现，上海是全国地铁客流量最大的城市，2020年地铁客流量平均每天约771.82万人次，紧随其后的是广州（656.13万人次）、北京（621.3万人次）、深圳（442.52万人次）和成都（331.32万人次）。

不过在今年4月2日，清明小长假的前一天，成都地铁的客流量刷新了历史记录，达到703.6万人次，这样的数据表明成都的城市活力非常强劲。

在此背景下，成都轨道交通的日趋完善，也让以地铁为依托的TOD商业获得更多的发展机会。本次观察的主人公,位于东中环地铁上盖TOD商业——成华和悦广场。

据了解，今日招商中心正式对外亮相，我们也通过实地探访，了解到成华和悦广场的最新动态。

图/成华和悦广场招商中心实景

从最新的城市规划看，东中环作为成华区主力发展的“枢纽+时尚消费”区域潜力不可估量，这里正在探索与之匹配的城市更新方式，将成为成都主城中的价值高地。

图/成华和悦广场项目区位图

据了解，作为未来成华区的“商务会客厅”，政府对东中环有超高层规划，雪松总部大厦260米、和悦广场综合体120米、中环壹号150米将构成东门的“城市天际线”，成为成都新的“门面”。

其次，东客站西广场、东客站绿轴公园与塔子山公园等公园城市场景，也将助力东中环成为城市新兴价值高地。

值得一提的是，备受瞩目成都渥太华公办国际化学校入驻该区域；渥太华卡尔顿教育局是加拿大教育系统中最具实力的学府，成都渥太华公办国际化学校集群项目位于东中环迎晖路南侧、白龙江路北侧，包括中学、小学、幼儿园3所学校。

图/成华和悦广场项目周边教育资源

据了解，成都渥太华公办国际化学校是成都第四家、五城区首家国际化公办学校，项目所在区域必将吸附更多优质年轻家庭导入，构建优质的生活配套圈。

我们走访观察发现，城东虽然商业布局众多，但东中环沿线商业发展却相对失衡，成熟的万年场商圈、建设路商圈都是在二环及以内，东二环外目前仅有杉板桥区域有购物中心。整个7号线中环站点，从崔家店一直到狮子山站甚至再往南到琉璃厂、三瓦窑，是缺少大型集中商业的，已有的商业都是偏社区的街区形态且运营效果一般，这样的商业分布是相对滞后和不足的。

成华和悦广场以引领者姿态的提前落位，对东中环沿线商业丰富度及品质进行更新升级，利于整体商业氛围的形成，未来将覆盖东中环沿线居民品质消费需求。

TOD为商业锦上添花

TOD模式是以公共交通为先导的城市开发模式，以满足人的需求为出发点，将商业、居住、办公、休闲等多类功能汇集，最大程度的发挥轨道交通的作用。

成华和悦广场项目总面积24万方，商业面积达15万方，为东中环地铁上盖TOD综合体项目，地处成都中环与蜀都大道-迎晖路交汇处，2/4/7号地铁换乘通勤所在区，无缝接驳地铁7号线迎晖路站。

TOD模式释放的强大吸附力，未来能够更大程度的实现对东中环站点客流的直接导入，对于成华和悦广场而言更是锦上添花。

强化“公园”场景塑造“年轻潮流文化”标签

成华区拥有主城区内唯一能够同时承载艺术展览、品牌发布会、音乐节三种大型活动的文创基地“东郊记忆”，以及当仁不让的成都夜经济的风向标“339”,国潮、音乐、美食、饭圈文化、二次元文化、网红文化等潮流文化，正在加速成华区成为90/00等Z世代主流群体的首选居住地。

根据调研资料，项目周边常驻人口95万+，其中19-24岁占比16%，以高校师生为主；25-34岁占比36%，以新晋白领与年轻情侣为主。

成华和悦广场基于对区域消费画像和消费趋势深入研究后，聚焦“年轻、活力”主题，把主流客群锁定在20-35岁的年轻白领与年轻家庭，将以一座年轻潮流文化地标,为消费者提供一站式、沉浸式消费体验。

三大室外广场打造“公园里可呼吸的商业”

我们注意到，在成都诸多公园中，江滩公园无疑是极为网红的一个。据抖音APP2020年五一数据显示，杭州西湖、黄山、成都江滩公园分列打卡人数最多的景点前三，成都江滩公园更是成为获赞最多的景点。

图/源自网络

成为网红的秘诀，不单单是拥有五岔桥这一网红打卡地，更重要的是，其诸多新潮业态牢牢拿捏了年轻人的心。作为一个集文化、休闲、娱乐、产业于一体的综合性公共服务场所，江滩公园的公园形态与城市空间有机融合，打造出公园多样绿色消费场景。

10000㎡市民广场打造城东版 “江滩公园”

团队透露，商场计划打造项目旁10000㎡市民广场，在建筑设计和商业空间营造上，找到成都年轻人的“大众偏好”，营造一种“公园式”的休闲购物方式。

图/成华和悦广场效果图

成华和悦广场团队表示，未来将利用户外广场策划更多户外主题“潮玩”活动，将音乐演出、艺术氛围、咖啡市集融入商业街区中，成为户外社交新地标。

2500㎡的下沉广场，白天是研磨时光的“咖啡地带”，晚上则是音乐美酒的“欢聚中心”。将利用外摆、轻餐最大化景观优势，以契合城东客群小资生活的调性。

600㎡的迎晖广场，是项目重要的展示面，是项目重要的地面入口，也承担了文化体验等功能。

独特“双首层”设计将以最大限度汇聚客流

除了上述动作之外，为了更好地让项目与交通相结合，项目启用“双首层”的设计（迎晖路平接层、中环平街层），便于导入更广泛的客群；B1、B2双层地铁接驳，让地面动线与外部交通规划紧密结合，提升了通达的便利性。

从成华和悦广场这个项目上，我们能明显的发现，一个商业项目的前瞻性布局很重要。区位和地段等先天条件过硬的商场，总能找到最好的方式，让商业质感爆表。

在商业地产领域，客群调研是购物中心招商落地的重要一环，怎样的方式才能精、准、快地了解区域消费者诉求，达成招商目的，实现项目价值的不断提升，是很多商业地产企业思考的问题。

据了解，成华和悦广场运营团队正在征集华侨城御龙山、雪松IN天府等周边小区业主的消费需求，或者对项目的愿景展望。譬如：对未来生活的畅想？对招商的期望，比如希望引入什么类型的生活超市？对餐饮的期望，希望多少价位什么样的餐厅居多？并且在线下以和悦请客的福利与周边客群互动，率先提升项目在周边业主心目中的好感度与忠诚度。

通过近期一系列动作，成华和悦广场团队精准地获悉了周边住户的消费诉求，相对行业传统问卷式客群调研，这是一个“不走寻常路”的项目。

天府和悦广场原班团队为城东再造商业地标

据了解，成华和悦广场运营方为天府和悦广场原班团队，其成员均来自龙湖、华润、凯德等知名商业地产企业，拥有成功操盘数十个商业综合体的丰富经验。

目前，天府和悦广场开业的山姆会员店，获得了多项全国第一的运营成绩，已经是天府新区最火热的商业体之一。我们有理由相信，延续天府和悦广场成功运营理念的成华和悦广场将找到差异化及升级点，将有足够的潜力吸纳更大范围的消费人群，助推区域商业活力。